Duurzame ambities vereisen vertrouwen en werken aan relatie
Tekst: Ysbrand Visser; beeld: Van de Klok
Opnieuw manifesteert de regio Nijmegen zich met een collectieve woonvorm. De woon- en werkgemeenschap Babylon betrekt komende zomer volledig getransformeerde huurappartementen in de voormalige zorginstelling Vijverhof. Wilma Wielakker vertelt dat het pad hiernaartoe niet bepaald over rozen ging.
Mede vanuit het roemruchte krakersverleden zijn in en om Nijmegen diverse collectieve woonvormen ontstaan (zoals Iewan). In het aangrenzende Berg en Dal betrekt de Vereniging Woon- en werkgemeenschap Babylon binnenkort een nieuw onderkomen in de voormalige zorginstelling Vijverhof. Op basis van haar eerdere bestuurlijke en managementervaring (onder meer: Kadera) is Wilma Wielakker door Babylon gevraagd om te helpen het project vooruit te helpen.
De ambities van Babylon waren en zijn best hoog: ‘Het creëren van een levendige woon- en werkgemeenschap waar mensen met elkaar kunnen wonen op basis van gedeelde interesses en de kernwaarden duurzaamheid, bewustzijnsontwikkeling, aandacht en zorg voor elkaar, en zelfvoorzienend zijn. Ook willen we graag ruimte creëren voor bredere gemeenschapsvorming in een voorzieningenhart’. Wat dat laatste betreft was er al een Huiskamerrestaurant, een moestuin, een voedselcoöperatie (VOKO Berg en Dal) en een eigen school. Diverse zaken zijn goed van de grond gekomen, maar duurzaam samenwonen is een ander verhaal. Voor de leden van Babylon komen 20 huurappartementen (op een totaal van 72) en 8 nieuwe koopwoningen (van de 43) als eerste optie beschikbaar. In beide gevallen mikte Babylon op veel meer woningen.
Slopen en strippen
Het startpunt was een centraal gebouw, het voormalige verzorgingshuis Vijverhof, met daaromheen een reeks bungalows. Van het verzorgingshuis is de zijvleugel gesloopt en de andere helft van het gebouw is getransformeerd. Vanaf 2016, zo vertelt Wielakker, wordt er hier al gesproken over de woonbestemming van het leegstaande Vijverhof. Ondertussen kwamen er ook naastgelegen bungalows vrij, waarin tijdelijk tien à vijftien gezinnen van Babylon wonen, aldus Wielakker. Alle plannen, samen opgesteld in overleg met de Vijverhof, de ontwikkelaar Van de Klok en de gemeenten Berg en Dal en Nijmegen, kwamen in een masterplan terecht.
Volgens Wielakker stond in de tender die was uitgeschreven door de oorspronkelijke eigenaar van de Vijverhof, Stichting ZZG zorggroep, de voorwaarde dat aan de woon- en werkvereniging vorm en inhoud gegeven moest worden. Daar is te weinig van terechtgekomen, aldus Wielakker. “Onze ambities waren 40 huurwoningen, 20 koopwoningen en een voorzieningenhart van 600 tot 1100 m². Daarvan is nog maar de helft aan woningen overgebleven plus een voorzieningenhart van 200 m². Op de overige gronden komen grondgebonden woningen voor de vrije markt.”
Wielakker vertelt verder: “Het verleggen van de gemeentegrens met Nijmegen die over het terrein liep, heeft aanvankelijk voor veel gedoe en vertraging gezorgd. Ook een te lage verkoopprijs voor de projectontwikkelaar, volgens het College sanering zorginstellingen, gooide roet in het eten. Nadat de hoogbouwflat vijf jaar leegstond, is men in 2022 begonnen die deels af te breken en te strippen. In dat laatste deel worden dit najaar ‘onze’ twintig huurappartementen opgeleverd. De bungalows worden gesloopt en vervangen door grondgebonden koopwoningen. De oplevering daarvan wordt verwacht in 2025.”
Niet haalbaar
Ondanks brainstormsessies, (online) inspiratiesessies en een Dromenlab zijn de idealen van Babylon niet goed tot hun recht gekomen, aldus Wielakker. “Ondanks overleggen, notulen en toezeggingen over dingen die er hartstikke goed uitzagen en een mooie kans van slagen hadden, gingen die gaandeweg het proces toch van tafel. Ze waren niet haalbaar, te kostbaar of het kon niet. Ook nu, in de laatste fase van het traject, worden we daarmee geconfronteerd. Dat is een les die we geleerd hebben: we zijn er heel naïef en vol vertrouwen ingestapt. Van onze duurzame ambities, zoals hergebruik van materialen en gescheiden waterafvoer, wordt verder niets gerealiseerd. En er komen ook geen deelauto’s en laadpalen. Dat was uiteindelijk steeds te kostbaar of onmogelijk.”
“Alleen de nieuwe, grondgebonden woningen worden gebouwd volgens de BENG-norm, maar dat moet wettelijk ook. En er wordt nog nagedacht over het scheiden van hemel- en afvalwater. Maar dan moet je volgens de projectontwikkelaar rekenen op flinke extra kosten. Als je in de zomer geen regenwater hebt om de toiletten door te spoelen, heb je een dubbele installatie nodig.”
“We zijn er niet alleen naïef en vol vertrouwen ingestapt, maar hadden achteraf gezien ook te weinig kennis van zaken. Met een woningbouwcorporatie erbij zou het wellicht anders zijn gelopen. Die hebben vele malen meer kennis en kunde ten opzichte van wat wij als vrijwilligers hebben. Verder was meer structuur ook beter geweest. Sommige leden van Babylon kwamen uit de anarchistische krakersbeweging, maar als je ‘alle bloemen wilt laten bloeien’ is enige structuur toch wel handig.”
Groei
“Onze school was aanvankelijk ook onderdeel van het hele plan, maar ook dat redden we niet. Die is al verplaatst naar een andere locatie. Alleen de voedselcoöperatie zit er nog steeds, al is het tijdelijk in een bouwkeet. Die keet wordt volledig gefinancierd door de projectontwikkelaar, omdat de coöperatie bijdraagt aan de wijkontwikkeling.”
“De woon- en werkgemeenschap is verder nog steeds hartstikke actief en groeit ook. Er zijn veel nieuwe mensen bijgekomen en de oorspronkelijke uitgangspunten worden nog steeds gedragen. Alleen is het jammer dat het projectgroepje duurzaamheid geen voet aan de grond heeft gekregen. Aan de andere kant zijn ook heel veel leden afgehaakt, omdat alles veel te lang duurde.”
“We hebben nu een vrij hecht clubje, met mensen die nu nog prima wonen en niet kijken op een jaar meer of minder. De aanvragen van nieuwe mensen komen meestal van 60-plussers, vooral omdat er geen verzorgingshuizen meer zijn. Ouderen willen steeds vaker in een woongemeenschap terechtkomen waar er naar elkaar wordt omgekeken. Dat is best een pijnlijke constatering. Dat aspect zat altijd al binnen onze idealen en dat zie je nu heel duidelijk terug.”
Omgeving
“De oorspronkelijke ambities wat betreft onze impact op de omgeving zijn wezenlijk veranderd. Als we hier echter eenmaal daadwerkelijk wonen, kunnen we veel krachtiger met zaken aan de gang gaan. De moestuin gaat weer terugkomen en we werken er hard aan om het voorzieningenhart toch uit te breiden naar 400 m². Een volledige horecabestemming krijgen we niet, maar we kunnen wel een uitspanning creëren voor koffie, thee en een broodje. Omdat we als vereniging iets doen voor de wijk, heeft projectontwikkelaar Van de Klok ons er wel heel graag bij. Voor veel informatie kan men zich bij ons melden, want wij weten heel veel en dat vindt Van de Klok heel plezierig.”
“Als er al winst in dit verhaal zit”, besluit Wielakker, “is dat het feit dat de gemeente Berg en Dal ons als woon- en werkgemeenschap serieus neemt. De gemeente heeft ons nu ook gevraagd of wij willen meedenken bij een andere ontwikkeling voor twee woon- en werkverenigingen binnen het project Dekkerswald. Eigenlijk is de Vijverhof een soort proefprojectje geweest. Ik weet nu dat je eerst heel erg moet werken aan de relatie en het vertrouwen om pas daarna te kunnen realiseren wat je nastreeft.”
Reactie Van de Klok
“Wat betreft het voorzieningenhart is bij het indienen van een goed uitgewerkt en onderbouwd plan ook 400 m² mogelijk. Wat ontbrak is een concreet plan en haalbare doelstellingen en dat heeft de gemeente doen besluiten niet gelijk 400 m2 toe te staan. Dat er te weinig duurzaamheid in het project zit, bestrijden wij. Niet alles heeft het gehaald, maar er zit een aanzienlijk pakket in waar ook Babylon iets in zou moeten zien en dat is ook hun verdienste. Enkele voorbeelden: MPG ten hoogste 0,5; bestaande woningen worden losgekoppeld van het gasnetwerk; diverse circulaire en herbruikbare materialen die aan het einde van de levensduur opnieuw gebruikt kunnen worden; duurzaam hout met keurmerk; losmaakbare gevels; materiaalpaspoorten. Een gescheiden watersysteem en hergebruik voor o.a. toiletten is in een reguliere woning niet haalbaar. Wel infiltreert hemelwater in kratten op het eigen perceel met een overstort naar de wadi’s in het algemeen gebied. Verder is natuurinclusief bouwen een geïntegreerd onderdeel van de bebouwing, zoals gevels met begroeiing en nestgelegenheid. In overleg met Babylon is er een landschappelijk ontwerp uitgewerkt waarin met van alles rekening is gehouden; dit plan wordt nu financieel getoetst.”