De Titaan in de Binckhaven (Braaksma & Roos Architectenbureau; beeld: Arjen Veldt).
Gemeente Den Haag pakt in de Binckhorst deels de regie terug
Tekst: Peter Bekkering
In Den Haag wordt in de Binckhorst al bijna twee decennia gewerkt aan een van de grootste gebiedsontwikkelingen van Nederland. Daarbij ging men van het oorspronkelijk masterplandenken, waarbij veel door de overheid werd opgelegd, naar de uitnodigingsplanologie, waarbij de markt veel ruimte kreeg. Inmiddels lijkt er een balans tussen deze twee werelden te ontstaan, waarbij de gemeente weer meer de regie pakt.
De Binckhorst was ooit een industrie- en bedrijventerrein naast het centrum van Den Haag. In 2010, tijdens haar studie stedenbouw, maakte Charlotte Cammelbeeck (zie kader) voor het eerst kennis met het gebied. “Een van mijn eerste opdrachten was: maak een deelplan voor de Binckhorst. In 2006-2007 had OMA al een masterplan voor het gebied opgesteld, waarbij het zou worden getransformeerd tot een vrij grote woonwijk met een park in het midden. Zo’n masterplan stamde nog uit het ‘oude denken’, waarbij woonwijkjes helemaal werden uitgetekend.”
Binckhorst
De Binckhorst is een wijk van ongeveer 125 hectare aan de zuidoostkant van het centrum van Den Haag. De Binckhorst maakt deel uit van stadsdeel Laak en is genoemd naar kasteel de Binckhorst. Het was ooit een locatie met industrie, vuilnisoverslag, enkele woningen en veel kantoren. Diverse spoorlijnen en de A12 grenzen aan de uit vier wijken bestaande Binckhorst. In de eerste transformatie (tot 2030) gaat het om 5000 woningen, 80.000 vierkante meter bedrijvigheid en een park. In totaal betreft de gebiedsontwikkeling 15.000 woningen, de bijbehorende banen en een groot stadspark voor heel Den Haag.
Uitnodigingsplanologie
De economische crisis van 2008 veranderde dit denken. Grote investeerders haakten af en de masterplanaanpak was niet langer haalbaar. Cammelbeeck: “Er is toen besloten dat de Binckhorst een pilot zou gaan worden voor de nieuwe Omgevingswet. Daarbij werd de oorspronkelijke PPS-constructie losgelaten. Het masterplandenken werd uitnodigingsplanologie. We gingen opnieuw naar de tekentafel en stelden als gemeente op hoofdlijnen regels vast, zoals hoeveel woningen we wilden realiseren - 5.000 - en hoeveel bedrijvigheid we daarbij wilden. Vervolgens moest de markt, zonder dictaat van bovenaf, op basis van lichte kaders en denkrichtingen het werk doen. En dat vanuit de overweging dat de markt het waarschijnlijk het beste weet en daarom ook bepaalde waar iets ontwikkeld werd. Dit uitgangspunt betekende eveneens meer samenwerking: ieder plan moest in samenwerking met de gemeente tot stand komen, waarbij het vervolgens getoetst werd door een omgevingsteam.”
Regie kwijt
De nieuwe aanpak, met het initiatief meer bij de markt, bracht het risico dat de gemeente de regie kwijtraakte. “De schoen begint daar te wringen, omdat gebiedsontwikkeling heel lang duurt. Je nodigde marktpartijen uit tijdens een crisis, maar die was voorbij toen het omgevingsplan er lag. De woningmarkt was booming.
Den Haag verwachtte dat er langzaam plannetjes zouden komen die de gemeente zou begeleiden, met toepassing van placemaking, zodat er een interessante wijk zou ontstaan. De praktijk was echter ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’. De marktpartijen wilden allemaal als eerste aan de slag gaan, zodat ze snel geld konden verdienen. Zo kreeg je op random plekken woontorens met bedrijfsruimtes en soms een enkele voorziening, maar geen wijk. De slinger sloeg echt naar de andere kant door. Het is een les die je daaruit kunt trekken: moet je alles overboord gooien of meer kijken naar een flexibele strategie die door de tijd kan meebewegen?”
“Alles wat je nu vastlegt”, vervolgt Cammelbeeck, “ook in een omgevingsplan, gaat zo’n vijf tot tien jaar mee. Na die tijd moet je nog steeds werken met de visie en redenatie die daarachter zit, terwijl we inmiddels anders aankijken tegen het regie nemen. We hebben echter niet meer, of nog maar heel beperkt, het instrumentarium om de regie terug te pakken.”
‘Er waait een nieuwe, inspirerende wind in de Binckhorst’
Charlotte Cammelbeeck
Charlotte Cammelbeeck (stedenbouw TU Delft, 2013) werkte in Den Haag aan verschillende ruimtelijke projecten, waaronder als projectmanager aan Binckhorst (2018-2021). Inmiddels is ze projectdirecteur Nieuw Delft en gemeenteraadslid in Den Haag (PvdA, met gebiedsontwikkelingen als Laakhavens, Binckhorst en het Central Innovation District in haar portefeuille).
Meer regie
Op het moment dat Cammelbeeck in januari 2018 als projectmanager aan de Binckhorst begon, ging ze in eerste instantie aan de slag met het begeleiden van een aantal projecten binnen de Binckhorst. “We hadden al snel een beeld van de ratrace aan ontwikkelingen die gaande was. Tegelijkertijd zagen we ook de voornaamste uitdaging: hoe maken we hier een wijk van? Met aandacht voor de openbare ruimte, de energietransitie en met een backbone, waardoor de wijk kan groeien tot een wijk waar mensen kunnen leven en werken. Dat leidde tot producten, die ik nu in mijn huidige functie als raadslid regelmatig zie voorbijkomen.”
Het meer regie nemen door de gemeente leidde niet tot verzet bij de marktpartijen. “Zij gaven aan: wij hebben er baat bij als de gemeente de regie neemt bij zaken waar jullie het beste in zijn, zoals openbare ruimte en maatschappelijke voorzieningen. Die zaken zijn namelijk nodig voor een goede wijk en kun je niet aan de markt overlaten. De marktpartijen hadden er daarnaast financieel belang bij dat de gemeente meer de regie nam, want woningen worden meer waard als de publieke voorzieningen op orde zijn.”
Voorspelbaarheid
De marktpartijen vonden een ander aspect eveneens belangrijk: voorspelbaarheid. “In de uitnodigingsplanologie had de gemeente een toetsende rol bij de plannen van ontwikkelaars. Het was echter soms onvoorspelbaar waar de gemeente op ging toetsen. Dat leverde risico’s op, terwijl marktpartijen vaak pas investeren als de risico’s zoveel mogelijk gemanaged zijn. Bovendien wisten ontwikkelaars in die jaren vaak niet eens wat hun buren gingen doen.”
Cammelbeeck realiseert zich dat het altijd zoeken is naar een balans tussen blauwdruk en helemaal loslaten. Tegelijkertijd ziet ze inmiddels een ommezwaai. “Partijen zien nu het belang van gemeentelijke regie.
Dat zorgt voor meer rust. Bovendien zijn alle kavels voor woningbouw in de Binckhorst nu uitgegeven, zodat je globaal weet wat er komt. Er wordt nu gesproken over een doorontwikkeling. Daarbij blijft het spannend hoe je daarvoor een businesscase moet maken. Het gebied is gigantisch, er moet een trambaan komen, er moet in de openbare ruimte worden geïnvesteerd en dat alles moet vooral via woningen worden terugverdiend. Om daar uit te komen zoekt de gemeente samenwerking met partijen die veel weten van placemaking en grondpolitiek, maar ook in een vroeg stadium met ontwikkelaars, bewoners en de omgeving.”
I’m Binck
I’m Binck is een non-profit kennisnetwerk van ondernemers, creatievelingen, stadmakers en andere stakeholders netwerk, waar ook concrete projecten worden gerealiseerd (zoals CarWeide). De door I'm Binck geformuleerde Kernwaarden Binckhorst 2017-2030 zijn door de gemeenteraad bekrachtigd en vormen uitgangspunt voor het huidige omgevingsplan en de gebiedsaanpak.
Wonen en werken
Ondertussen deed zich ook nog landelijk de trend voor om bedrijventerreinen te transformeren tot woonwijken. “De Binckhorst is nu een bedrijventerrein met veel werkgelegenheid. Het is onze opgave om dat niet te veranderen in een VINEX-wijk, maar in een menging van wonen en werken. De identiteit van de Binckhorst moet nog wel terug te vinden zijn. We beseffen ook dat we de werkgelegenheid nog wel degelijk nodig hebben, omdat de mensen die er wonen anders straks te ver moeten gaan reizen.”
De banen die bij de doorontwikkeling zijn voorzien, zijn nog een uitdaging, aldus Cammelbeeck. Bij die transformatie moeten daarom niet de aantallen woningen en banen leidend zijn, maar de visie op het gebied van bijvoorbeeld I’m Binck en hun kernwaarden (zie kader). “Dat betekent dat de gemeente moet ingrijpen, want anders drukt wonen werken weg.”
Het zijn voorbeelden van ambities die elkaar soms in de weg kunnen zitten. Net als het gegeven dat de Binckhorst aan het water ligt. “Dat water maakt de Binckhorst enerzijds geschikt voor zware industrie, anderzijds hebben we als gemeente daar ook recreatieve ambities. Het feit dat het gebied nog in transitie is, biedt daarbij een groot voordeel. Er kan geëxperimenteerd worden, bijvoorbeeld met deelmobiliteit. Daarbij helpt het dat het gebied veel innovatieve bedrijven trekt en in sommige opzichten nog een ‘rauw’ karakter heeft.”
Bodem
Naast deze problematiek is er nog een grote bottleneck, stelt Cammelbeeck: “Het feit dat we bodemgestuurd gaan bouwen. In het gebied liggen leidingen, gasstations en is er vervuiling. Tegelijkertijd moeten er wel WKO-putten worden geslagen en komt er geothermie. De Binckhorst maakt daarmee een deel van de energietransitie voor de rest van de stad mogelijk. Het is een complexe locatie, waar je niet eenvoudig de grond in kan. Daarom is het geen toeval dat hier straks het grootste houtbouw-woningproject van Nederland. Innovatieve houtbouw is op die plek het meest passend. Op andere plekken zien we dat partijen met vegetatie aan het experimenteren zijn om verontreiniging weg te krijgen.”
Ook het thema circulariteit zorgt voor lastige keuzes. “In het gebied zitten van oudsher beton- en afvaloverslagbedrijven, die straks in die circulaire ambities een belangrijke rol spelen. Je kunt ze uitplaatsen, met alle gevolgen voor transport, logistiek en CO2-afdruk. Of je behoudt ze, maar dan hebben die bedrijven meer ruimte nodig om bijvoorbeeld de afvalscheidingsprocessen en de opslag en overslag te organiseren.”
'Alles overboord gooien of kijken naar een flexibele strategie die kan meebewegen?'
Central Innovation District
Ondertussen ligt pal naast de Binckhorst het Central Innovation District, de driehoek tussen drie grote NS-stations: Den Haag Centraal, Hollands Spoor en Laan van NOI. De gemeente wil in die driehoek verdichten, zowel in het wonen als in het werken, en een transitie in mobiliteit teweeg te brengen. Deze heeft gevolgen voor de keuzes in de Binckhorst. Cammelbeeck: “We willen in de aangrenzende kop van de Binckhorst inzetten op de stadsverzorgende economie en maakindustrie. Met voorzieningen, als een bouwmarkt of een loodgieter, die je nodig hebt om een stad goed te laten functioneren. Daar moet de gemeente de regie pakken, want als je die stadsverzorgende economie in dit stadium niet realiseert, komt die er later vanwege de dan gestegen grondprijzen niet meer.”
‘Den Haag laat zien dat pionieren iets heel bijzonders kan opleveren’
Frank is een Binck, een van de landmarks in de Binckhorst (ontwerp: HVE-Architecten BV en Studio Leon Thier BV; beeld: Peter de Ruig).
Yuppeneiland
Een andere uitdaging is ervoor te waken dat de Binckhorst geen eiland binnen de stad wordt, maar goed aansluit bij de rest van de stad. “In de huidige opzet dreigt de Binckhorst een yuppeneiland te worden, met bakfietsen en hippe koffie. Wat levert de Binckhorst dan nog op voor bewoners van de naastgelegen wijk Laak? Er dan is ook nog de Trekvliet als fysieke barrière, waardoor het letterlijk twee gescheiden werelden blijven. De brug over de Trekvliet, waar Laak al jaren om vraagt, moet er nu komen. Ook moeten we kijken naar bijvoorbeeld de cultuurvisie voor de Binckhorst. Dat biedt een mogelijkheid voor voorzieningen die aan de hele regio ten goede komen.”
Inmiddels kent de Binckhorst al zaken om trots op te zijn, aldus Cammelbeeck: “Ook omdat we de markt haar werk hebben laten doen, zijn er een aantal prachtige gebouwen gekomen. Op andere punten nam de gemeente zelf haar rol, zoals bij de transformatie van de bedrijfsverzamelgebouwen de Titaan en de Caballerofabriek in de Binckhaven. Die werden geschikt gemaakt voor innovatieve bedrijvigheid, startups en scale-ups. Daardoor is op de plek van de Binckhaven een nieuwe wereld en een nieuwe identiteit binnen de Binckhorst ontstaan. Zo laat Den Haag zien dat pionieren iets heel bijzonders kan opleveren. Dat trok bovendien investeerders aan, waarna de markt haar werk deed.”
Het zijn ontwikkelingen die Cammelbeeck sterken in haar optimisme over de toekomst van de Binckhorst. “Momenteel worden de goede gesprekken gevoerd over welke kant we uit willen gaan. Met de juiste professionals die ervaring hebben in andere gebiedsontwikkelingen. Er waait een nieuwe, inspirerende wind in de Binckhorst.”