Armada-woningen in het Paleiskwartier.
Lessen voor de toekomst van het Paleiskwartier
Tekst: Peter Bekkering
Het Paleiskwartier in ’s-Hertogenbosch is bijna gereed. Volgens gasthoofdredacteur Gert-Joost Peek heeft de publiek-private samenwerking (PPS) voor grond- en vastgoedontwikkeling een sterke stedenbouwkundige eenheid opgeleverd. En dat dankzij de sterke gemeentelijke leiding van Willem van der Made en het feit dat Shyam Khandekar als stedenbouwkundige niet alleen tekende, maar ook optrad als stedenbouwkundig regisseur. Stedebouw & Architectuur blikt met de twee hoofdrolspelers terug en kijkt daarbij ook naar de lessen die eruit zijn te leren voor de toekomst.
Willem van der Made
Willem van der Made was van 1989 tot 2016 27 jaar directeur Stadsontwikkeling in ’s-Hertogenbosch (vanaf 1998 namens de gemeente tevens directeur van Paleiskwartier BV). In deze PPS-constructie zaten drie partijen: de gemeente ’s-Hertogenbosch (planologie en vergunningen); Koninklijke Volker Wessel Stevin (ontwikkelende bouwer), en Nationale Investeringsbank (financier). De PPS had als doel de herontwikkeling van de tweede fase van het Paleiskwartier, een gebied van ongeveer twintig hectare.
In aanloop naar de vorming van de PPS in 1998 besloten de drie alvast voor gezamenlijk risico gronden en opstallen te verwerven. Daarmee werd een aanzienlijke snelheid behaald. Mocht het plan en de PPS niet van de grond komen, zou het verlies gedeeld worden.
Vertrouwen tussen mensen en partijen
De eerste bouwsteen van het latere succes is volgens Van der Made: “Het onderling vertrouwen tussen mensen en partijen.” Dat vertrouwen leidde naast de PPS in 1998 eveneens tot de vaststelling in de gemeenteraad van een visie met kaders en het stedenbouwkundig plan van Shyam Khandekar
‘Iedereen had belang bij het einddoel: oplevering en verkoop van de opstal’
Uitgangspunt van visie en plan was het herontwikkelen van een verouderd bedrijventerrein in de directe omgeving van het station tot een integraal stedelijk centrumgebied met openbare ruimte en wonen, werken, winkels en onderwijs. Het plan voorzag in 2.000 woningen, 80.000 vierkante meter kantoorruimte en 30.000 m2 aan (commerciële) voorzieningen. Khandekar kreeg als stedenbouwkundig supervisor de taak om de bouwplannen van architecten te toetsen aan de stedenbouwkundige uitgangspunten van de visie. De architecten waren aangedragen door Khandekar, waarna Paleiskwartier BV een keuze maakte.
Alles in één hand
Bij de Paleiskwartier BV werd de planvorming, ontwikkeling en realisatie in één hand gebracht. De aandelen zijn gelijk verdeeld over de drie partijen om de aandeelhouders in een gelijkwaardige positie te brengen. Alle drie partijen leverden daarbij een directielid aan en een lid voor de Raad van Commissarissen. Belangrijk uitgangspunt was dat geen van de partijen een overwegende stem had in de besluitvorming en dat besluiten unaniem genomen moesten worden. “Het nadeel daarvan was dat besluiten soms moesten worden uitgesteld. Het voordeel was dat geen partij zich gepiepeld voelde. Bovendien versterkte het de binding tussen partijen en mensen en de gezamenlijke trots op het project.”
Een ander belangrijk uitgangspunt was dat al het geld dat verdiend werd in de Paleiskwartier BV bleef. “Dat betekende dat, toen in 2008 de economische crisis uitbrak, we over voldoende geld beschikten, zodat er daarna weliswaar getemporiseerd nog steeds ontwikkel- en bouwactiviteiten waren. Bovendien hadden we met de Nationale Investeringsbank afspraken gemaakt over projectfinanciering. Daarnaast hadden we alle grond die was aangekocht gestald bij de gemeente met de verplichting het af te nemen. Daardoor werd de financieringslast kleiner.” Het feit dat alles in één hand zat leidde er ook toe dat winst pas werd genomen nadat een bouwplan volledig was gerealiseerd. “Daardoor had iedereen belang bij het einddoel: oplevering en verkoop van de opstal. In veel andere gevallen moeten partijen grond kopen uit een PPS. Dat is een geschilpunt waardoor veel ruzie kan ontstaan over waar je rendementen laat vallen.”
‘Gezamenlijk ondernemen is nodig omdat de markt en de conjunctuur wijzigt, net als eisen van de overheid’
Regie en gezamenlijk ondernemen
Van der Made staat kritisch tegenover mensen die vinden dat de overheid bij gebiedsontwikkelingen zoals het Paleiskwartier alleen de regie moet pakken. “In een complexe gebiedsontwikkeling zoals het Paleiskwartier gaat het meer om gezamenlijk ondernemen. Dat is nodig omdat de markt en de conjunctuur wijzigt, net als eisen van de overheid. Zo is bijvoorbeeld de openbare parkeergarage er gekomen omdat we van de overheid niet zoveel parkeerplaatsen mochten realiseren bij kantoren. Ook het type woningen (groot-klein, koop-huur etc.) dat we in de markt zetten konden we daardoor in de loop van de tijd bijstellen.”
Sociale, zachte gegevens
Volgens Van der Made zijn er een aantal lessen uit de ontwikkeling van het Paleiskwartier te trekken die ook voor toekomstige gebiedsontwikkelingen relevant zijn. “De belangrijkste les vind ik dat je partijen en mensen bij elkaar moet brengen, die zich langdurig aan het project willen verbinden.
Daarbij gaat het niet alleen om harde gegevens, maar ook om sociale zachte gegevens. Mijn tip is om daarvoor de bazen van de bedrijven te vragen, de directeuren. Daardoor krijg je de beste mensen van die bedrijven in je project. Vanzelfsprekend moet je als gemeente hetzelfde doen en ook je hoogst verantwoordelijken en je beste mensen naar voren schuiven.”
Een tweede tip van Van der Made voor gemeenten is om in zee te gaan met financieel daadkrachtige partijen en om goed te kijken hoe je de financiën regelt. “Bouw een gezonde financiële constructie. Als gemeente ben je daarbij een belangrijke factor.”
Van der Made vindt het ook belangrijk dat een gemeente bij een gebiedsontwikkeling niet alleen de regie voert, maar dat de gemeente ook zelf de hand aan de ploeg slaat door zowel beleids- als financieel risico te dragen. “Gemeenten moeten zich verantwoordelijk voelen voor hun eigen grondgebied en daarin willen investeren. Als je dat doet willen ondernemers graag meedoen.”
Een vierde advies is om te zorgen vanwege de zeer lange uitvoeringstermijn voor een flexibel kader dat door de gemeenteraad vastgesteld is. “Doordat in te richten geef je partijen zoals in Paleiskwartier BV de ruimte om binnen het vastgestelde kader te ondernemen en om te zoeken naar de beste oplossing naar aanleiding van de vraag in elke fase van de conjunctuur.”
Tip vijf: houd rekening met elkaars belangen. “Als overheid moeten we rekening houden met marktpartijen waarvan we weten dat ze rendement moeten halen omdat ze anders niet overleven. Daarom moet een overheid geen onmogelijke eisen stellen. Op hun beurt moeten marktpartijen niet hun rendement heilig verklaren, maar er rekening mee houden dat ze in een politieke omgeving werken, waar een andere rationaliteit heerst.”
Shyam Khandekar
Shyam Khandekar, afkomstig uit India, woont inmiddels bijna een halve eeuw in Nederland. Dankzij studies in India, Engeland en Nederland beheerst hij het vakgebied architectuur, stedenbouw, urban design en landschapsarchitectuur. Hij is actief bij zowel projecten in Nederland als in India.
Niet kantorenlocatie maar binnenstad
Khandekar raakte bij het Paleiskwartier betrokken, omdat zijn filosofie de gemeente aansprak: “Ik zag de locatie niet als een kantorenlocatie, maar wilde er een binnenstad van maken. Daarbij ging het me niet om de gebouwen, maar om de openbare ruimte. Want die wordt vaak voor eeuwig vastgelegd, terwijl gebouwen komen en gaan.” Hoewel het Paleiskwartier inmiddels vrijwel voltooid is, ziet Khandekar het daarom toch als een proces dat blijft doorlopen. “Wat als allereerste is ontworpen en gerealiseerd, is inmiddels weer aan herontwikkeling toe, maar de basis ruimtelijke structuur is er nu.”
Niet organisaties maar mensen
Khandekar is vanaf het begin bij deze ontwikkeling betrokken, net als enkele andere hoofdrolspelers. “Dat is voor mij een van de succesfactoren. Het ging niet om organisaties, maar om mensen. En tussen die mensen waren er korte lijnen. Er was een grote mate van betrokkenheid en we konden elkaar bellen bij problemen. Je zag het ook terug in de PPS-constructie van Paleiskwartier BV. Daar lag de verantwoordelijkheid voor een oplossing niet bij één specifieke partij, maar bij iedereen gezamenlijk.”
Terugkijkend ziet Khandekar wel zaken die anders hadden kunnen worden aangepakt. “Als eerste de betrokkenheid van burgers. Dat was echter ook moeilijk, omdat er op het terrein alleen bedrijven zaten. Wel had je er bewoners van aangrenzende gebieden meer bij kunnen betrekken. Daarnaast hadden we anders kunnen omgaan met het industrieel erfgoed. Een paar gebouwen hebben we kunnen bewaren, maar dat hadden er meer kunnen zijn.”
Geen masterplan, wel visie en basisregels
Bij gebiedsontwikkeling gelooft Khandekar meer in een visie dan in een masterplan. “Ik geloof niet in, zoals andere stedenbouwkundigen dat doen, uitgebreide beschrijvingen over hoe een gebouw eruit moet komen te zien. Ze werken met een ideaalplaatje. Dat kan niet, want stedenbouw is een zaak van de lange adem. Belangrijker is het definiëren van de essentie van de openbare ruimte, met een basisidee van wat gebouwen in die openbare ruimte moeten doen. De rest vul je gaandeweg in.”
Wel werd binnen de visie een aantal regels opgesteld die de hele periode bleven gelden, zegt Khandekar. “De eerste was dat we het gebied zagen als een koek van bebouwing, waarin straten en pleinen zijn uitgesneden. Het ging dus niet om losse gebouwen. Een tweede uitgangspunt was dat de openbare ruimte beperkt moest blijven en dat auto’s een ondergeschikte rol speelden. De openbare ruimte was primair voor voetgangers en langzaam verkeer. Verder wilden we over het algemeen geen gebouwen van meer dan zes tot acht verdiepingen, omdat je dan de interactie met de openbare ruimte behoudt. Hoge, losse, staande gebouwen wilden we alleen aan pleinen, ter markering van deze ruimten.”
‘Bouw in hogere dichtheden, zodat je minder landschap hoeft te verkwanselen’
Kleur en gevoel
Een ander uitgangspunt was dat een zeer breed scala van stedelijke functies was toegestaan. “Alleen op de begane grond moesten er zo nu en dan functies komen die een interactie hadden met de straat. Dat betekende niet dat er een verplichte plint moest komen.”
Verder werden er geen architectuurstijlen vastgelegd. “Het beeldkwaliteitsplan is daarom beperkt en meer gericht op kleur en gevoel. We kozen voor het roodbruin van baksteen, want dat past goed bij Nederland en is vaak gebruikelijk in historische steden.
Bovendien kreeg je daardoor het gevoel van een stad in plaats van een kantorenpark of bedrijventerrein. Tegelijkertijd was het Paleiskwartier complementair aan de binnenstad. Je kon er grotere functies realiseren, zoals de rechtbank”
Geen scheiding van vakgebieden
Khandekar zet zich af tegen de scheiding van de vakgebieden architectuur, stedenbouw, planologie en landschapsarchitectuur. “Daarom zie ik stedenbouw ook niet als een apart vak. Ik zie ook dat stedenbouw en landschapsarchitectuur in Nederland dichter naar elkaar toegroeien. De opgave wordt tegenwoordig steeds meer als één geheel gezien in tegenstelling tot de jaren ervoor, toen stedenbouw leidend was en landschapsarchitectuur vooral de rol had van make-up artist. De oorzaak is het huidige uitgangspunt: we bouwen op de bodem, waar kennis van landschap heel belangrijk is.”
Bij de ontwikkeling van het Paleiskwartier was Khandekar zowel ontwerper als stedenbouwkundig regisseur. Dat is niet vanzelfsprekend. “Je hebt enerzijds stedenbouwkundigen - zoals Jo Coenen - die een gebied ontwerpen en het daarnaast leuk vinden een aantal gebouwen op complexe plekken in zo’n gebied te ontwerpen. Zelf ben ik een stedenbouwkundige die vooral met de openbare ruimte omgaat. Mijn rol is vooral om inspirator te zijn voor andere ontwerpers. Als regisseur heb je vervolgens ook ruimte om grenzen op te zoeken en er niet te formeel mee om te gaan. Die ruimte heeft onder meer de Armada-gebouwen opgeleverd.”
Twee werelden
Khandekar is in twee werelden actief: enorme opgaven in miljoenensteden als Mumbai en Bangalore en Nederlandse gebiedsontwikkelingen die in vergelijking daarmee ‘klein bier’ zijn. “India kan van Nederland leren dat de overheid een regierol heeft in stedelijke ontwikkeling. In India geeft de overheid in grote lijnen aan welke functie op een terrein moet komen en vervolgens kan de eigenaar op dat terrein doen wat hij wil. Met als gevolg dat er vaak ontwerpeilandjes ontstaan en de bijbehorende infrastructuur niet altijd op tijd klaar is. Een ander verschil is de dichtheid van bebouwing. De gebruikersdichtheid in Indiase projecten is bijna vijf keer hoger dan in Nederland.” Het levert ook een les voor Nederland op, zegt Khandekar: “Bouw in hogere dichtheden, zodat je minder landschap hoeft te verkwanselen.”
Khandekar ziet ten slotte ook een nadeel in de Nederlandse aanpak. “Het duurt allemaal heel lang. Studenten uit Saoedi-Arabië zeiden me laatst: ‘If our prince decides today, we can build tomorrow’. Je moet je natuurlijk afvragen of dat goed is, maar Nederland is wel het andere uiterste.”